住房企业正忙于减债:恒大和富利开始分拆上市和配股融资

2020-09-22 10:07   来源: 互联网

自8月底以来,房地产融资"三条红线"首当其冲,部分住房企业的资本压力已全面采取行动。


分拆上市、配股融资已成为许多住宅企业降低债务水平的一种方式,恒大、富利等都启动了相关行动。


目前,监管部门规定了住房企业"三条红线"的过渡期,不是一刀切的,各大住房企业也将有机会通过各种手段进行调解和扭转局面,拆分上市和配股融资可能成为一种趋势。


但是,值得注意的是,在住房融资"三条红线"的压力下,一些中小住房企业将进一步拉大与龙头住房企业的差距,可能会有更多的土地收购机会,并购也将更加激烈。


分配与分割

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九个月后,富利地产再次宣布配股融资。


九月十五日晚上,富利宣布将以每股9.82港元的价格发售2.57亿股H股,共筹得24.98亿港元。所得款项用于偿还该公司的海外债务。


去年十二月十九日,富利以每股13.68港元的价格发行了2.73亿股H股,所得收益与配股的目的相同,即偿还负债。


这两个长期不存在的配股问题直接指向富里的财务压力。富里2020中国新闻显示,扣除预收后,富里的资产负债率约为78.16%,净负债率为177%,现金短期债务比率远低于1,所有这些都突破了新融资规则"三条红线"的底线。


克里研究显示,到2020年年中,179家住宅企业的利息债务总额为8.4165万亿元,比年初增长6.64%。其中,76家重点住房企业的计息负债为7.2913万亿元,比年初增长6.18%,净负债率比年初增长4.45%,达到87.86%,连续三年呈下降趋势,其中60%以上的企业净负债率上升了60%以上。


为了控制住房企业的利息负债规模,防范房地产风险,监管部门颁布了新的融资规则,设立了"三条红线",将房地产企业划分为"红、橙、黄、绿",从而控制了利息负债规模的增长率。


中原房地产认为,从上半年到下半年的紧缩,政策的转变与房地产市场的复苏、部分城市市场的快速升温、活跃的土地市场和高溢价有关。


根据新规,今年上半年76家房地产公司中,约有91%未能达到标准,尤其是根据"中国新闻"(China News)的数据,当资产负债率(不包括预收收入)仅超过20%时,16家红车公司达到了三条红线。


一些业内人士指出,直接限制住房企业融资规模的"三条红线",可以说是对房地产业融资模式的颠覆,也意味着下半年债务下降将成为房地产行业的"新常态"。


9月14日,关于新规定对房地产行业的影响,央行副行长潘功生表示,自去年以来,一些住宅企业开始优化经营战略和财务结构,在制定新规则的过程中,有关部门也充分考虑了企业和市场的实际情况,并设计了科学合理的过渡安排。


方正证券认为,随着行业融资的边际收紧,预计更多的住宅企业将通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战争投资实现"三条红线"指标。


然而,这并不能真正控制债务规模。未来,住宅企业的业务重点应该是加强销售回报、更早销售、更快销售、减少营运资金、积极扩大供应链融资、资产证券化、项目股权融资、与国有企业合作以及增加上下游话语权等策略,以提高盈利水平,增强自身的回血能力。


中原还指出,今年下半年,如果融资渠道有限,住房企业的资本压力加大,为了改善负债率和融资结构,清理年度业绩,偿还资金的能力将是住房企业可持续经营的关键。


克里预计,到2020年年底,大多数房地产公司将能够顺利达到标准。但对于橙色或红色住房公司来说,一年前达到标准是一大挑战;新规则的颁布无疑将进一步扩大行业差距,高杠杆和高负债的运营模式将无法持续。


相反,对于那些财务状况良好、资金充裕的房地产公司来说,将有更多的土地收购机会,行业并购将变得更加激烈。




责任编辑:无量渡口
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